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  • 普通會員
    悠揚悠悠揚 點評 恒大悅龍臺
    2020-01-18 10:45
    恒大悅龍花園最近有消息說有2.4w的高層,在獲得消息的第一時間就開車過去看了看,如果真的能以這個價格能入住北龍湖的話,說實話還是挺香的,以后說起來不比高鐵片區有排面?
    去看過之后發現項目在2019年7月就交房了,精裝交付,原定的是2018年10月份交房,后來延期了,等于說房子已經通風了一段時間,去實體樓看了,基本上沒什么味道。但是恒大的裝修細節做得是真的一般,用的東西還行,但是給人的感覺就是毛毛躁躁的,套內要達到入住的要求,需要改進的地方還是很多的。
    作為北龍湖的龍尾部的豪宅,恒大的這個位置跟善水想比的話個人感覺還不如善水,北面的三環高架和東側的高鐵,西側是高架的上硚口,立體式交通網環繞,噪音會成為后期居住的一個不利因素,小區在東側有做一個坡地小公園,但是坡地較低,低樓層能起到格擋作用,高層就基本上用處不大了,所以建議考慮的話還是買低樓層優先。
    至于價格,現在在售的高層,不出意料,并沒有2.4W,大概的價格還是2.6W左右,說的是能談,但是能談多少,不得而知。
    綜上作述,如果能以2.4W左右的價格買到的話,不管是自住還是投資都有一定的性價比,因為臨近鄭大一附院,后期鄭大一附院的醫生有可能為了通勤等方面方便,大概率會考慮這邊的二手房,這些都是潛在購買力。
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    恒大悅龍臺恒大悅龍臺恒大悅龍臺恒大悅龍臺
  • 普通會員
    吉哈納武士 點評 融信望湖宸院
    2020-01-18 10:08
    一期的地上停車位怎么說啦?
  • 普通會員
    宇琛 點評 美的翰悅府
    2020-01-18 08:20
    美的智慧家居的展示非常吸引人,離家模式、到家模式,通過音箱可以語音控制電動窗簾、空調等家電。還有廚房的水浸探測器、燃氣探測器,客廳的360度攝像頭等。不過對比湖西學府的新風除霾系統、智能馬桶蓋、末端凈水處理器、廚余廢品粉碎機、涼霸,還是覺得正商在細節上做得更務實一些。
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    產品規劃上,正商2.49的容積率做了高低配,對比美的容積率2.99,做了純高層。高層小三房戶型,美的89㎡,正商94㎡,都做到了三開間朝南,動靜分區,美的贈送陽臺和兩臥室飄窗,但正商是封閉陽臺,臥室沒有飄窗。兩者均價都在12500左右,但契稅繳納上,正商要比美的多出來總房款的0.5%,大概五千元左右。再加上美的支持首付分期,這一點上美的更有優勢。
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    目前正商推出的9#、10#只剩余少量低樓層房源,剩下的2棟高層還沒有明確的加推計劃,美的12月加推的4#也基本售完,目前5#認籌落位中,預計年后加推,價格與前期持平。雖說正商剩下的兩棟高層視野很好,但價格就不一定有現在這么優惠了。
    (展開全部)
    美的翰悅府美的翰悅府美的翰悅府
  • 房產評論師
    guhfgvf 發表話題 [綜合] 機械車位蓋了又拆的背后。
    2019-12-29 20:50
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    現在很多開發商都會在交房后,把機械車位拆掉,改成正常停車位,而業主往往會有意見。
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    這源于zf規劃與開發商利益訴求的矛盾。
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    首先要明白一點,車位對于開發商來說,絕對是劣質的資產。
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    車位的開發成本很高,因為要開挖地下,現在大多是地下兩層,有做工程的朋友應該了解的,單個車位的成本接近8-9萬,像永威的車位成本更高,售價自然也很貴,所以車位的高成本決定了降價空間很小。
    而車位的銷售很差,一般一個項目會選擇快交房時賣車位,這樣業主的基數夠大,車位還能多賣點,但是,即使在業主數量達到100%的情況下,在使勁銷售一年后,一個項目業主買車位的比例,能達到50%都是的好的。這之后,車位就基本賣不動了。我們可以看到,很多小區在交房幾年后,物業還在賣車位。
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    對于這種沉淀資金又銷售困難的物業,開發商自然不樂意多做。
    但zf規劃則是從未來發展和便民角度出發,指標往往具有前瞻性,現在對小區車位的配比要求往往達到1:1.2甚至更多,雖然現實是小區的車位銷售率往往達不到70%。
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    開發商為了車位配比能合規,也為了能省點成本,自然就打了機械車位注意。
    而為何要拆機械車位,因為機械車位基本是沒有業主愿意買的,即使是正常車位售價的50%,也鮮有人問津,至于使用,也很少有人愿意停機械車位,所以合規檢查后,開發商會拆了改成正常車位。
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    歸根結底,車位和幼兒園、醫院一樣,都是一種需要投資方高成本投入,而使用方剛需且價格敏感的半公共性質商品。
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  • 房產評論師
    海天 發表話題 [綜合] 住房貸款新老算法的不同
    2019-12-28 19:05
    其實現在的貸款合同也是一年一調整,只不過基準利率一直不變,也沒什么變化。改為新算法后,就真的會一年一變了。央行舉的的例子,若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年,原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,現執行利率4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準,且重定價周期仍為1年,重定價日仍為每年1月1日,那么加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一個重定價日,即2021年1月1日,按照重新約定的重定價規則,執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此類推。
    這是央行舉的例子,以前是折扣算法,現在是加點算法。關鍵是如果這個加點是固定值。比如利率為4.41的,也就是九折利率簽訂的合同,也就是加點-0.4%,假如5年期lpr由4.8變為4了,以前的九折算法是3.6,現在的加點算法為3.6了。又比如上浮10%的,也就是上面央行的例子,如果5年期lpr變為4了,以前的上浮算法為4.4%,lpr算法為4%+0.59%=4.59%。所以如果利率持續下跌,加點值又不變,以前上浮的貸款合同新算法要吃虧些,九折利率的好像沒什么變化。如果利率持續上漲,又是另一回事。
    當然具體的還是要和銀行協商。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 正商豐華上境(正商北龍湖23號地)
    2020-01-17 23:39
    在龍屁股這個三角區域里,豐華的位置還算不錯的。
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    恒大悅龍臺、正商善水上境、亞新茉莉、正商瓏水上鏡幾個盤,要么臨北三環、要么被安置房包圍、要么離鐵路太近,雖然貴為豪宅,可惜產品品質再好,也難以避免外界不利因素的影響,有打算入手的可以實地去感受下,尤其是恒大悅龍臺,去過的自然明白。
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    豐華上鏡則是不臨大路,還有鄭大一附院與安置房隔離。最重要的是,地塊西側臨河以及700多畝的新發展體育東運河公園,夠私密生態。
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    豐華和瓏水戶型一致,主力戶型都是145平/180平,算是北龍湖面積段里比較小的,而別人起步戶型180,大的500也有。這樣的結果,就是人們認為正商做豪宅也只會做豪宅里的剛需,正商辛苦經營的口碑又廢掉了。
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    就算你有德國蒂森克虜伯的電梯、意大利迪瑞銅木裝甲門、法國羅格朗的開關和插座、霍尼韋爾的新風系統、大金的中央空調、英國皇家御用的勞芬馬桶、德國漢斯格雅的花灑和龍頭等高品質的裝修,但你的定位比別人低,只是想控面積控總價走量,那口碑就樹不起來。
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    此外,豐華的賣相也不好,梯形地塊,68畝地規劃了13棟7+1層洋房,顯得密密麻麻的,三個單元的連體樓太多,把小區空間封的死死的。其實正商可以學學別人,多做點式樓,單體樓,錯落有致,小區看著品位高。當然,不否認連體樓的建筑成本會低點。
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    如果按差地塊匹配小戶型的慣例,個人認為正商去龍湖北岸更好,那里的地塊比較便宜,環境也要弱一些,挺適合正商這種剛需走量型房企。
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    但走量不是貶義詞,同樣作為北龍湖較低檔次的項目,正商在北龍湖的表現,可比中海強多了,個人認為可能比保利、康橋還要好些。
    (展開全部)
  • 房產評論師
    guhfgvf 點評 中原華僑城
    2020-01-17 22:45
    ——中原華僑城——

    久違的中原華僑城終于公開具體的產品規劃了。
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    相比現在如火如荼的二七華僑城,中原華僑城的進展堪稱龜速。2018年12月就拿了三塊地,生生拖了整整一年,要開盤還要再等個小半年。

    住宅地分為一號院和二號院:
    中原華僑城一號院,住宅用地,占地55畝,容積率3.0,折合單價683.23萬元/畝,折合樓面價3416元/㎡。

    中原華僑城二號院,住宅用地,占地50畝,容積率3.0,折合單價682.69萬元/畝,折合樓面價3413元/㎡。
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    三號院是商務金融用地,占地33畝,容積率4.0,折合單價750.07萬元/畝,折合樓面價2813元/㎡。三號院預計會全做成公寓。
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    這些地塊都不大,但地價還是很劃算的,基本和常西湖新區的城改地一個價格,隨便賣都能獲得較高的利潤率。當然,代價是華僑城得做一些牛叉配套。
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    與主打歡樂海岸系的二七華僑城不同,中原華僑城的特色是有歡樂谷大型游樂園,當然,這些文旅配套太遙遠,我們先看看剛出的住宅。
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    華僑城一號院規劃7棟高層+4棟洋房+2棟商業配套,規劃總戶數:986戶,停車位:1018個(地上7個,地下1011個。其中普通車位909個,充電車位102個)。

    中原華僑城二號院規劃8棟高層+1棟幼兒園+2棟商業配套,規劃總戶數:880戶,停車位:917個(地上23個,地下894個。其中普通車位804個,充電車位92個)。
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    可以看出,中原華僑城的規劃更剛需,高層為主,畢竟不能和容積率2.5的二七華僑城媲美。

    之前二七華僑城憑借低密,主打的是剛改客戶,比市面上通常的89平小三房要大個10幾平方。

    從目前中原區三環外的市場情況來看,仍以剛需為主,估計中原華僑城也是89-120平。

    由于在四環外,預計售價13000左右,基本和匯泉西悅城持平。
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  • 普通會員
    Nick 點評 中海北龍湖儲備地塊
    2020-01-17 21:52
    如果不介意品質想入手的,那么你出20000的價格給你蓋個4000-5000品質,或者出30000的價格給你蓋個不會高于8000的樓盤你們還會出手嗎?不要對中海抱有任何幻想,他不會給你驚喜,只會給你驚嚇!買中海請三思!買中海請三思!買中海請三思!
  • 普通會員
    媽媽我也想當廢物 點評 綠都瀾灣
    2020-01-17 20:18
    有業主群沒 剛買的樟園二手房 求拉
  • 普通會員
    手機用戶13 點評 碧桂園天麓
    2020-01-17 19:07
    有沒有業主群,幫忙拉進群。
  • 普通會員
    卡姆 點評 名門翠園
    2020-01-17 18:58
    前幾天說的十五號出預售證,出了嗎,云鼎那幾棟是商品房嗎
  • 普通會員
    楊夢軒 點評 名門翠園
    2020-01-17 18:13
    廢品樓盤,一次次拖著不交房,是在耍我們業主嗎,誰有業主群,維權群拉我進去!!!
  • 房產評論師
    guhfgvf 發表話題 [綜合] 存量房貸迎來變革,2020年3月可調換。
    2019-12-28 18:39
    LPR之前一直掛鉤的是10月8日之后的新增房貸,存量房貸還是延續基準利率,但存量房貸基數龐大,如果不與LPR掛鉤,那么利率改革又有什么意義呢?
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    終于,12月28日,中國人民銀行官網發布《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》文件,就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關事宜發布公告。
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    公告內容太長,就揀涉及到房貸的的說說。
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    1、存量房貸,指2020年1月1日前已放款和已簽約未放款的個人商業住房貸款。

    2、2020年3月1日-8月31日,銀行要針對房貸利率基準與客戶進行協商,完成調整。

    定價基準利率有兩個選擇:可以按固定利率或者按LPR,但只有一次選擇機會

    若選固定利率:則等于原合同最近的利率水平。
    若選擇LPR:則是最近一個月LPR,加點數值為合同最近利率與2019年12月LPR的差值。

    3、房貸重定價周期最短為一年。
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    簡單的說,這就跟期貨一個道理。

    如果你認為LPR會越來越低,那么就選LPR,如果你認為LPR會越來越高,就定個固定利率。
    利率每年一變,還款變多變少還真難說。
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    個人認為,LPR推出的目的就是通過市場化把利率降下去。

    如果你是早期的那些8折、85折、9折基準利率,就選固定利率。

    然后就要要看城市看了,像鄭州這種城市,加點比較厲害的,目前基本是上浮25%-30%的,如果你之前是正常基準利率上浮10%,上浮20%的,就也選固定利率。

    如果是上浮25%、上浮30%,就選LPR。
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    一句話,按目前的鄭州利率,只要是20%以上的,都換成LPR。
    (展開全部)
  • 普通會員
    壹碗飯 點評 領創天譽華庭
    2020-01-17 15:07
    說到領創,其實跟金域世家挨著,也就一墻之隔,土地來源都是來源于鄭州上市大拿企業--宇通重工!
    該項目由河南領創置業有限公司開發建設,河南大地集團投資,河南大地集團是平頂山的一個集水泥、發電、釀酒、商砼、物流為一體的企業,領創天譽華庭是其進軍房地產業,也是布局鄭州的首個項目。
    領創天譽華庭作為金水路沿線又臨近二環的項目,總占地約70余畝,總建面約為16.4萬㎡,容積率不足3.5,共規劃有9棟高層住宅樓、一棟公租房和一所6班制的幼兒園,小區有沿街底商,前幾天去看的時候,沿街底商幾乎全部入駐了,周邊無大體量商業,環境算不錯的。

    處于中原區老城區,享有中原區的優質教育資源伊河路小學和互助路小學,自持一個六班制的幼兒園,斜對面又是育才小學,周邊小區也比較多,地段具有不錯優勢,南側是金水西路,北側有農業路高架橋,并且項目不緊鄰大路,盡可能的避免了來往車輛所引起的灰塵和噪音。

    總是來說項目算不上極優,本來就是個定位剛需,但是戶型不錯,比旁邊的正商金域世家高層戶型、五龍新城的戶型多多少少的好點的。在16年均價才9000元/㎡,在18年業主入手的價格在13000-14000元/㎡的價格,這么看上漲的價格是真的香啊。
    (展開全部)
    領創天譽華庭領創天譽華庭領創天譽華庭
  • 普通會員
    ???? 亭喵喵????  點評 瀚宇天悅城
    2020-01-17 15:04
    幫忙拉進去吧,10號樓
  • 普通會員
    宇琛 點評 萬科城
    2020-01-17 13:51
    昨天劉昊然去了錦藝城和高新萬科廣場,推介電影唐探3,平頂山的小伙子顏值是真的高。

    言歸正傳,說說為這次高新萬科廣場推介會活動冠名的萬科城湖心島。湖心島是萬科城的七期項目,盤如其名,北、西、東三個方向都是天德湖圍繞,距離天健湖公園只有1.2km。

    規劃的17棟高層只剩3棟樓沒有推出,最近新加推的13#為兩單元兩梯四戶設計,主力戶型為95㎡三房,邊戶有125㎡三房兩衛和143㎡四房兩衛。95㎡的中間戶戶型方正,三開間朝南,動靜分區,但連廊設計,私密性不是太好,不過總體來說比95㎡的狹長邊戶要好些。

    項目距離地鐵1號線鄭州大學站車程15分鐘,與規劃的地鐵8號線輕工業學院站直線距離800米左右,但等待周期較長。
    商業配套上,萬科生活廣場能夠滿足日常的購物需求,高新萬科廣場19年也開始營業,不過要論影響力還是朗悅公園茂更受周邊居民和大學生的青睞。
    項目附近學校有華中師大附小、科學大道二小,以及雙湖科技城規劃的外國語附小和外國語中學。
    西北方向規劃的三甲醫院鄭州市中心醫院高新區醫院,在湖心島3公里范圍內。

    要說瑕疵,就是東邊的高壓線影響感官,置業顧問說后期會埋入地下,也就聽聽,不作評論。南邊雖然說是靠著水云苑,但是水云苑東邊的祠堂也是個不利因素。1.3萬的均價,也不算有優勢,美的翰悅府支持首付分期,單價稍微便宜了一兩百塊錢,89㎡的面積更適合剛需,再加上智慧家具的理念炒作,風頭正盛。

    美的翰悅府是入鄭首個項目,優步花園是金輝繼濱河云著之后的第二個項目,品質如何都還有待觀察。相比之下正商的口碑一直不錯,從萬科城前幾期的表現來看,湖心島也值得入手。
    (展開全部)
    萬科城萬科城萬科城
  • 普通會員
    手機用戶131****5551 點評 正商生態城
    2020-01-17 13:46
    生態城還可以。主要環境不錯。
  • 普通會員
    春秋大業 點評 康橋九溪天悅
    2020-01-17 12:10
    https://mp.weixin.qq.com/s/dR6oOVpjPsUrYZULkdvn7w康橋套路深…
共 56137 個點評 1234567891011 3743
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